Particuliers

Placements immobiliers

SCPI DE RENDEMENT

Gestion collective

Immobilier professionnel

Développement de son patrimoine

Revenus réguliers

Pierre-papier

La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, regroupe des investisseurs au sein d’une société civile dont l’objectif est d’acquérir des biens immobiliers pour les louer.

La société est gérée par une société de gestion qui se charge de trouver les biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer, de distribuer les revenus aux associés. La SCPI de rendement acquiert des immeubles professionnels (bureaux, commerces, santé, éducation) qui seraient peu accessibles aux particuliers en direct et permettent une meilleure rentabilité.

Elle vous permet d’accéder à un investissement immobilier sans toutes les problématiques liées à l’achat, la localisation, la gestion et la revente. En plus de mutualiser votre épargne, vous réduisez les risques locatifs au travers d’un grand nombre de locataires.

Cadre fiscal

Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de l’ordre de 4 à 5 % par an. Les revenus distribués sont relativement stables dans le temps.
Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition : Régime Réel ou Régime microfoncier.

Régime réel

Si vous n’avez que des revenus fonciers issus de parts de SCPI

OU si

L’ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 €.

Les revenus fonciers nets (= revenus bruts – charges) sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Microfoncier

Vous êtes propriétaire en direct d’un bien immobilier loué nu

ET si

L’ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est inférieur à 15 000 €.

70 % des revenus bruts sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

L’horizon de placement recommandé est de minimum 10 ans. L’achat peut être fait grâce à votre épargne (paiement comptant = revenus complémentaires immédiats) ou en ayant recours à un prêt bancaire (financement à crédit = revenus complémentaires différés, une fois le crédit remboursé).

Exemple

Patrick et Juliette, 28 et 32 ans, sont mariés et ont un enfant. Ils veulent développer leur patrimoine et disposent d’une capacité d’épargne de 600 € par mois.

Ils font l’acquisition de parts de SCPI pour 100 000€, financée par un prêt amortissable de 25 ans, représentant une mensualité de 461€.

Ils reçoivent en moyenne 4 900€ de revenus complémentaires par an. Pour calculer la fiscalité de ces revenus, ils optent pour le régime réel et déduisent les intérêts d’emprunt du crédit.
Leur fiscalité s’élève en moyenne à 1 500 € par an.

Pour un effort d’épargne de 180 € par mois pendant 25 ans, ils se constituent un patrimoine de 100 000 € hors plus-value éventuelle.

Patrimoine constitué	Effort d'éparnge	Enrichissement net	Rentabilité sur 25 ans
100 000 €	55 000 €	45 000 €	3,97%

Avantages

Inconvénients

LMNP - Location meublée

Immobilier locatif

Cadre fiscal avantageux

Délégation de la gestion

Présentation

Louer un logement meublé vous permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires. Cette solution répond à la demande de logement des étudiants, des personnes qui déménagent pour des raisons professionnelles, des expatriés et autres personnes mobiles. La location peut porter sur un bien ancien ou neuf, et notamment sur des résidences de service gérées.

Emprunt : les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous veniez à décéder.

Focus sur l’investissement immobilier locatif en résidence de services

Focus sur l'investissement immobilier locatif en résidence de services

Cadre fiscal

Les revenus de logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), (et non pas dans la catégorie des revenus fonciers comme la location de logements vides) et aux prélèvements sociaux. Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées par le propriétaire. A ce titre, il peut choisir entre 2 méthodes de calcul :

Micro BIC

Loyers meublés inférieurs à 72 500 € par an = Abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % en meublé de tourisme classé).

Réel BIC

Sur option ou obligatoirement dès que les loyers meublés sont supérieurs à 72 500 € par an = Déduction des charges réelles (intérêts, d’assurance, taxe foncière) ET amortissement comptable des constructions et travaux.

La location meublée peut se faire sous 2 statuts : loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel. Chacun de ces statuts entraine des conséquences sociales et fiscales. Vous serez considéré comme professionnel, au titre de l’impôt sur le revenu, si vous percevez plus de 23 000 € de loyers meublés par an et que ces derniers représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer.

Exemple

Constance et François sont de jeunes retraités. Ils ont 62 ans, sont mariés et propriétaires de leur résidence principale.

Ils cherchent à investir dans l’immobilier pour sécuriser leur placement et percevoir des revenus réguliers afin de compléter leurs retraites. Ne souhaitant pas gérer cet investissement, ils optent pour un logement (T3) en résidence de service pour séniors.

Le prix de l’opération, commissions et frais de notaire dans le neuf inclus, s’élève à 180 000 €. Le loyer prévu au bail commercial est de 1 500 € par trimestre. Grâce aux services proposés par la résidence, ils peuvent récupérer la TVA, soit 30 000 €. Leur investissement leur aura couté 150 000 € nets, après récupération de la TVA.

En choisissant le régime réel, qui est très souvent plus intéressant que le régime micro BIC, ils peuvent déduire les intérêts de leur emprunt, amortir le logement et ses meubles et déduire d’éventuels travaux. Ainsi les revenus locatifs peuvent être quasiment défiscalisés et le couple ne paiera pas ou peu d’impôts.

Avantages

Inconvénients

PINEL

Immobilier neuf

Réduction fiscale

Développement du patrimoine

Investissement immobilier locatif

Développer votre patrimoine immobilier grâce à un investissement immobilier locatif Pinel vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux et de revenus complémentaires.

Vous obtenez une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du montant investi (sur maximum 300 000 €). Vous devez louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans selon le montant de réduction souhaitée.

Les intérêts étant déductibles des loyers et l’assurance-emprunteur protégeant votre famille en cas de décès, il est intéressant de financer l’acquisition par emprunt.

Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des 10 années à venir.

Attention, tous vos crédits et réductions d’impôt ne doivent pas dépasser 10 000 € par an pour le foyer.

Mise en place

Vous profiterez de la réduction d’impôt dès la livraison du bien. Le montant de la réduction dépend de la durée de votre engagement de location. Nous vous conseillons de choisir lors de votre 1^ère déclaration d’impôts 6 ans, que vous pourrez proroger jusqu’à 9 ans, puis 12 ans.

Cadre fiscal

Je loue mon bien pendant
6 ans	9 ans	12 ans

Je profite d'une réduction d'impôts jusqu'à
12%	18%	21%

Soit jusqu'à
36 000 €	54 000 €	63 000 €

Exemple

Marie est gérante d’une agence immobilière et Auguste est expert-comptable. Ils ont 45 ans, sont mariés et propriétaires de leur résidence principale.

Ils souhaitent investir dans l’immobilier et louer le logement qu’ils vont acheter pour rembourser le crédit afin de profiter ensuite de revenus complémentaires.

Ils règlent 4 000 € d’impôt sur le revenu et sont très intéressés par une réduction fiscale. Leur choix s’arrête sur un appartement de 2 pièces, 43 m² dans une résidence en construction à Metz. Le prix de l’opération, tous frais compris, s’élève à 176 500 €. Souhaitant maximiser leur opération Pinel, ils optent pour un engagement de location de 6 ans, prorogeable 3 ans et renouvelable une fois. Ils pourront donc aller jusqu’à 12 ans s’ils le souhaitent et bénéficier d’une réduction de 21 % du prix de leur investissement répartie par année :

2 % par an les 9 premières années, soit 3 530 € par an de réduction d’impôt,
1 % par an les 3 dernières années, soit 1 765 € par an de réduction d’impôt.

Au total, ils profiteront d’une réduction d’impôt de 37 065 € s’ils optent pour 12 ans.

Avantages

Inconvénients

Nue-propriété d'un bien immobilier

Cadre fiscal avantageux

Développement de son patrimoine

Achat avec une décote

Investissement immobilier

La nue-propriété est un démembrement des droits de la pleine propriété. L’usufruitier occupe le bien et en perçoit les revenus. Le nu-propriétaire détient le bien et récupérera la pleine propriété au terme de l’usufruit. L’investissement immobilier en nue-propriété vous permet de profiter de nombreuses opportunités patrimoniales telles que préparation de la retraite, développement de votre patrimoine ou transmission, dans des conditions financières et fiscales avantageuses.

Possibilité d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété. Cela permet de bénéficier d’une plus forte diversification des biens achetés, le tout avec un montant à investir moins important. La rentabilité à terme est également favorable à l’investissement en SCPI, le tout sans contrainte de gestion.

Cadre fiscal

Le prix d’achat de la nue-propriété du bien immobilier est attractif avec une décote qui représente généralement entre 30 et 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus la valeur de la nue-propriété est réduite.

Vous n’avez aucune charge à payer, sauf les grosses réparations. L’usufruitier paie les autres charges (factures d’énergies, impôts, travaux, etc.) et se charge de la gestion des immeubles (formalités administratives). Vous ne pouvez pas louer le bien pendant toute la période de démembrement, vous ne percevez donc aucun revenu imposable. Vous ne pouvez pas l’occuper non plus.

Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire du bien immobilier. Vous pourrez :

Le conserver pour en percevoir des revenus réguliers ou l’occuper ;
Donner la nue-propriété à vos enfants pour anticiper la transmission à moindre coût car la donation sera taxée uniquement sur la valeur de la nue-propriété ;
Le vendre afin de capter la plus-value mécaniquement réalisée.

Exemple

Claire, 49 ans, souhaite préparer sa retraite et envisage un investissement immobilier pour obtenir des revenus réguliers dans 15 ans. Pour son projet, elle dispose de 260 000 €, elle pourrait acquérir un bien immobilier dont la valeur en pleine propriété est de 428 600 €.

Si elle achète la nue-propriété, pour un démembrement d’une durée de 15 ans, celle-ci représenterait 56 % de ce montant, soit environ 240 000 € auxquels il convient d’ajouter les frais de notaire (+/- 8 %) soit un montant total de 259 200 €.

Pendant 15 ans, Marie ne percevra aucun revenu. Au terme du démembrement, elle obtiendra sans frais, ni fiscalité, la pleine propriété d’un bien estimé initialement à 428 600 €, hors revalorisation.

Si l’on retient un rendement net de charge de 4 %, elle pourra, à terme, percevoir un revenu locatif annuel de 17 100 € avant fiscalité.

Avantages

Prix d’achat attractif au travers d’une décote
Absence de charges et de gestion du bien
Capitalisation sans imposition (= gain à terme équivalent à la valeur de l’usufruit), sous réserve de la valorisation du bien
Absence de prise en compte dans la base IFI
Obtention de loyers réguliers à l’extinction de l’usufruit

Inconvénients

Placement long terme (10/15 ans min)
Vous supportez les grosses réparations
Pas de jouissance immédiate du bien (pas de loyers)
Pas de déduction du crédit à l’IFI
Liquidité quasi-inexistante pendant le démembrement de propriété

GFV - Groupement foncier viticole

Investissement viticole

Gestion déléguée

Diversification du patrimoine

Revenus réguliers

Présentation

Détenir des parts de Groupement Foncier Viticole (GFV), c’est réaliser un investissement plaisir unique réservant des avantages qu’aucune autre forme de placement à long terme n’est à même d’offrir simultanément.

Vous investissez dans une société civile non exploitante qui regroupe des investisseurs particuliers pour mutualiser les fonds et permettre l’acquisition de foncier viticole. Vous êtes associé de la société et le capital du GFV est fractionné en parts. L’investissement en parts de GFV offre des avantages tant sur le plan fiscal que successoral. L’exploitation de ces vignes est confiée à un exploitant indépendant.

Ainsi, vous diversifiez votre capital sur du très long terme. Le placement GFV procure, par sa longévité, une bonne protection du capital tout en laissant entrevoir des perspectives de revalorisation.

Cadre fiscal

Impôt sur le revenu : vous percevez des revenus fonciers. S’ils n’excèdent pas 15 000€, vous pouvez bénéficier du régime micro foncier et la fraction imposable sera déterminée après un abattement forfaitaire de 30%. A défaut, vous serez imposable selon le régime réel d’imposition.
Pour l’impôt sur la fortune immobilière : Exonération partielle d’IFI à hauteur de 75% dans la limite de 101 897€ et à hauteur de 50% au-delà de ce seuil. Condition : parts détenues depuis minimum 2 ans.
Sur les mutations à titre gratuit (donations et successions) : Les parts de GFV sont exonérées de droits à hauteur de 75 % dans la limite de 300 000 €. Au-delà de ce seuil, cette exonération n’est plus que de 50 %.

Exemple

Constance, 68 ans, retraitée, possède déjà un patrimoine conséquent qu’elle voudrait diversifier tout en gardant un objectif d’optimisation de sa transmission.

Elle souhaite acquérir des parts dans le vignoble de Pomerol « Château Beau Soleil » qu’elle apprécie particulièrement. Elle acquiert 35 parts à 2 598 € l’une, soit 90 930 €. Son investissement lui rapporte 1.5% par an. Le vignoble étant porteur, elle espère une belle revalorisation sur le long terme.

Constance est assujettie à l’IFI, mais grâce à l’abattement de 75% elle n’est imposable que sur 22 732€. Elle envisage également de faire donation de ses parts à l’un de ses neveux et pourra, dans ce cas, bénéficier de l’exonération de droits à hauteur de 75%.